|盘点 | 物业上市 好风口与坏大盘

_年终盘点年关将至前,房地产行业一片繁华。传统研发那边,一点点调控放开的迹象都被行业缩放理解,看起来憋屈已幸的久旱时逢太和。

而另一边,物业拆分在资本市场的估值比起房地产开发公司要低得多,又能承担减少企业负债率,风口依旧风大未息,多个公司分列着队拿着IPO号码牌。2018新的上市物业公司上市首日广泛绿野仙踪从2018年A股和H股的走势来看,这并不是一个有利于上市的年份,这从年内几家新的上市房企当天的股价走势中就可显现出,最低的涨幅2.4%,最惨的必要破发。而几家年内新的在香港敲钟上海证券交易所的房企拆分的物业公司,也逃不过大盘魔咒。

据亿翰智库数据统计资料,截至2018年12月17日,2018年新的上市的社区服务公司有A股1家——南都物业;H股5家——雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务;新三板上海证券交易所10家,总计17家。其中,指定H股的雅生活服务、佳兆业物业、永升生活服务皆破发上市,新城悦股份严重不足上市首日绿字收盘,只有碧桂园服务,因以讲解形式上市,仍未发行价,上市首日的收盘价平于开盘价,颜面尚算挽回。相比之下,唯一登岸A股的南都物业,上市当天涨幅20%,已算数得是春风得意了。

融资能力有限新三板并转H股物业公司激增再加这些新的敲钟的公司,目前整个物业行业,共计69家物业服务公司上市,其中A股主板上海证券交易所1家,香港上海证券交易所11家,新三板上海证券交易所57家。互为较此前集中于上海证券交易所新三板,2018年的主要物业公司都在改向香港上市,一方面是A股门槛低并且排队时间较长,另一方面则因为港股资本环境更佳,物业行业早已构成了板块效应。

甚至一些原本在新三板上海证券交易所的物业公司,也从新三板人民银行,改向港股上海证券交易所。例如旭辉旗下的永升物业,就是原本于2017年4月在新三板上海证券交易所,后来又于2018年3月9日在新三板中止上海证券交易所,然后在8月向港交所递交招股书,更名为“永升生活服务集团”,并于12月17日月在港交所敲钟的。另外还有蓝光发展旗下的嘉宝股份,其在2015年12月17日月指定新三板,在2018年7月26日从新三板人民银行。

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12月18日,蓝光发展发布,有限公司子公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司计划首次公开发行H股,并于香港联交所主板上市,其递交的港交所上市行政许可申请人已取得中国证监会的法院。而随着有所不同上海证券交易所平台融资功能的更进一步分化,预计2019年从新三板转场港股市场的物业公司将更进一步激增。下半年股势全线走低新股上市前夕波澜接连在全年股票变动中,浦江中国涨幅为58.05%,为板块最低。而跌幅最低的是佳兆业物业,上市后至年末,跌幅为19.59%。

值得注意的是,在2018年6月30日时候,曾做到过一次半年度盘点,当时物业板块的半年股价波动中,走势都是下跌的。其中,中奥到家(1538.HK)半年涨幅约95%,居于板块首位。而南都物业(603506.SH)半年下跌88%,彩生活(1778.HK)半年下跌53%,雅生活服务(3319.HK)半年下跌52%,浦江中国(1417.HK)半年下跌45%,中海物业(2669.HK)半年涨幅21%,绿城服务(2869.HK)半年涨幅17%,祈福生活服务(3686.HK)上涨了8%,6月份刚刚上市的碧桂园服务(6098.HK),单月内下跌0.6%。但到了下半年,恒生指数从上半年的区间波动改以一路波动上行,在10月30日时跌出年内最低点24540.63,而后较慢飞行高度也只返回了10月中旬的水平。

不受大盘影响,下半年几家物业公司的股价走势也无以保持逆市大涨,有的甚至从涨转跌。基于大盘走势不欠佳,市场对于物业股的青睐程度也打了优惠,下半年上市的几家物业公司在上市前夕也生产了几起小波澜。如新城悦遭遇股份严重不足——按照计划,新城悦回国港上市总计将全球发售2亿股股份,其中还包括国际发售股份1.8亿股及香港发售股份2000万股,每股价格区间为2.9~3.9港元,发售规模5.8~7.8亿港元。

但从发售数据来看,香港方面只股份了712.3万股香港发售股份。这一数字,仅有为原订香港公开发表发售项下可行性可可供股份的2000万股香港发售股份总数的36%。最后,新城悦只好将未予股份的股份展开国际发售,而其最后的发行价,也为计划发售价格的上限。而佳兆业物业,其在2018年6月22日时,就通过母公司佳兆业集团有限公司有限公司(1638.HK)宣告,佳兆业物业就申请人佳兆业物业股份于联交所主板上市及准许交易,向联交所提交上市申请人表格。

但在11月8日时,佳兆业集团在一份《获取予中国港股合投资者的额外资料》的公告中称之为,称之为建议拆分需待(其中还包括)上市委员会批准后、董事会及佳兆业物业董事会最后要求、市场状况及其他考虑到因素,故建议拆分不一定实施。由此让业内对佳兆业物业的敲钟产生了不确定性。

此外,10月时雅生活在董事长黄奉潮和原总经理刘德明之间再次发生的法人乌龙事件,也给物业行业加添了又一起小话题。碧桂园服务市值最低物业拆分PE仍远高于母公司从市值来看,目前早已上市的12各家物业公司里面。碧桂园服务的总市值最低,为311亿港元,而中奥到家低于,为5.27亿港元。

碧桂园服务位列市值首位的关键原因,在于其在管面积可观。这一方面源于碧桂园服务上市后的并购扩展——在上市5个月后就耗资6.83亿元并购了5家物业公司(北京盛世物业服务、成都佳祥物业管理、成都清华逸家物业管理、南昌市洁佳物业及上海睿靖实业),另一方面,也即最关键点,来自于其“东面大树好乘凉”的天然属性——据申万宏源的分析表明,截至2018年6月末,碧桂园服务总合约管理面积同比快速增长56%至3.68亿平米,次于上市同业彩生活服务的4.84亿平米。同期公司总收费管理面积同比快速增长27%至1.37亿平米,其中近90%来自于碧桂园有限公司研发的物业项目。

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似乎,母公司的项目销售是碧桂园服务规模发展壮大的有力承托。而2018年里,碧桂园位列行业首位的7296.9亿元销售额和7816.3万平米销售面积,毫无疑问将之后冲破碧桂园服务与同行的规模差距。而行业的“老大哥”彩生活,近几年的风头则大减半当年。

在2014年7月刷新历史最低市盈率73.74后,彩生活近几年的估值之后一路走低。在2018年10月29日时,迟至大盘低至了10.5的历史最低点。

尽管如此,8家由房地产母公司拆分而来的物业上市公司,其市盈率仍皆相比之下低于母公司。整个物业行业的平均值市盈率超过了22.85,而这8家拆分的物业公司平均值市盈率为25.59。

可见,尽管2018年的物业行业受捧度不如之前,但在资本市场上,相比于传统行业,新兴的物业板块,仍是瘦死的骆驼比马大。亿翰智库指出,2018年全国商品房在管面积204亿平方米,预计到2020年,这一数字将超过230亿平方米,物业行业的营业收入将迫近万亿,未来“存量地产运营”仍将可以取得极大的收益。。

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